يعمل بنك إسرائيل على وضع قيود جديدة تهدف إلى الحد من توسّع القروض السكنية “المشكنتا” والقروض الأخرى بضمان رهن العقار “לכל מטרה”، في محاولة للحد من المخاطر التي تهدد الاستقرار المالي بسبب ارتفاع مستويات المديونية لدى الأسر. وقد أرسل بنك إسرائيل إلى البنوك مسودة تعليمات أولية تطالبها بألا يتجاوز إجمالي الأقساط الشهرية لهذين النوعين من القروض نسبة 40% من الدخل الشهري للأسرة.
حتى الآن، كانت المصارف تتعامل مع كل قرض سكني على حدة. فعندما يطلب المقترض قرضًا إضافيًا، كانت قدرته على السداد تُحسب بناءً على ما تبقّى من دخله بعد خصم القرض الأول. أما وفق التعليمات الجديدة، إذا كان لدى شخص أكثر من قرض مرتبط بنفس الشقة، فسيُعتبر مجموع الأقساط الشهرية لهذه القروض بمثابة قرض واحد، ولا يجوز أن يتجاوز المجموع 40% من دخله الشهري المتاح. هذا يعني أن من يدفع اليوم قسطًا شهريًا قدره 8 آلاف شيكل من دخل يبلغ 20 ألف شيكل لن يتمكن من الحصول على قرض آخر إضافي، حتى لو كان من بنك آخر.
تشمل القيود الجديدة أيضًا القروض الأخرى بضمان رهن العقار “לכל מטרה”، وهي قروض لا تُستخدم عادةً لشراء منزل بل لأغراض مختلفة مثل تمويل ترميمات أو مساعدة الأبناء أو تغطية نفقات استهلاكية، أو عند الأزمات المالية لتسوية الديون. وقد ازدادت هذه القروض في السنوات الأخيرة، لتشكل نحو 7% من مجمل القروض الجديدة التي تمنحها البنوك. وبلغت قيمتها الإجمالية 7.6 مليارات شيكل في عام 2024، مقارنة بـ4.7 مليارات في عام 2022. ويشير بنك إسرائيل إلى أن نسبة التأخر في السداد ضمن هذه القروض تبلغ 1.2% من إجمالي محفظة القروض السكنية، أي ضعف النسبة المسجلة في القروض السكنية التقليدية.
هذه المسودة تأتي أيضًا على خلفية ارتفاع حجم القروض السكنية نفسها، الذي وصل إلى 93 مليار شيكل في عام 2024 بعد أن كان 117 مليارًا في 2022. ويخشى بنك إسرائيل أن يؤدي الاعتماد المتزايد على القروض بضمان العقار إلى رفع المديونية العامة وتعريض المقترضين والبنوك لمخاطر أكبر، خاصة إذا انخفضت أسعار الشقق في المستقبل.
التعليمات الجديدة لا تغيّر القواعد الحالية الخاصة بنسبة التمويل المسموح بها مقابل قيمة العقار (LTV). فخلال فترة كورونا في عام 2020، سمح بنك إسرائيل مؤقتًا بأن تصل نسبة التمويل في القروض الأخرى بضمان رهن العقار إلى 70% من قيمة الشقة، بدلًا من الحد المعتاد البالغ 50%. لكن بعد انتهاء الأزمة، عاد البنك لتطبيق الحد الأصلي وهو 50%. ورغم ذلك، أبقى البنك على استثناء مؤقت ضمن خطة “سيوف من حديد”، يسمح بتجاوز هذا الحد في حالات خاصة بمقدار 200 ألف شيكل إضافي، بشرط أن لا تتجاوز نسبة التمويل الكلية 70% من قيمة العقار بأي حال من الأحوال.
من جهة أخرى، لا تغيّر المسودة القيود القائمة على نسب التمويل (LTV). فبعد التسهيلات المؤقتة التي أقرّت أثناء فترة كورونا عام 2020، وعُدّل فيها الحد الأقصى لنسبة التمويل في القروض الأخرى من 50% إلى 70%، أعاد البنك النسبة المعتادة إلى 50%، مع إبقاء استثناء محدود ضمن إطار خطة المتعلقة بالحرب على غزة، التي تسمح بتجاوز إضافي حتى 200 ألف شيكل، شريطة ألا تتعدى النسبة الكلية 70% من قيمة العقار.
وتتضمّن المسودة أيضًا بنودًا أخرى أبرزها توسيع الامتيازات للمستفيدين من برامج الإسكان المدعومة مثل “شقة بسعر مخفض”، بحيث يُحسب تقييم العقار لأغراض التمويل وفق تقدير المثمّن (المخمّن) العقاري وليس وفق السعر المدعوم، وبحد أقصى قدره 2.1 مليون شيكل بدلًا من 1.8 مليون في السابق. هذا التعديل سيسمح للمشترين بالحصول على تمويل بنسبة تصل إلى 75% من قيمة العقار، ما يقلّل من المبلغ المطلوب كدفعة أولى.
كذلك، تقترح المسودة منح البنوك مرونة أكبر في حالات استثنائية، مثل تأجيل الدفعات في إطار تسويات حكومية أو إعادة جدولة الديون، بحيث يمكن تمديد فترة القرض إلى ما بعد 30 عامًا من موعد منحه، لكن دون تعديل الحد الزمني الاعتيادي للقروض السكنية.
من المهم الإشارة إلى أن هذه التغييرات لا تزال ضمن مرحلة التقييم ولم تُعتمد رسميًا بعد، إذ أرسلها بنك إسرائيل للبنوك حتى يقدّدموا ملاحظات عليها، ومن المتوقع أن تُدرس ملاحظات البنوك عليها قبل إقرار الصيغة النهائية. وقد يُخفَّف بنك إسرائيل بعض الشروط قبل دخولها حيز التنفيذ.
وتباينت ردود الفعل على هذه الخطوة. فقد حذر اتحاد مستشاري القروض السكنية، من أن هذه القيود قد تدفع الكثير من العائلات إلى البحث عن قروض أغلى خارج الجهاز المصرفي، مشيرة إلى أن تقييد إمكانية الحصول على قروض أخرى بضمان العقار قد يدفع المقترضين إلى اللجوء لشركات التمويل الخاصة أو حتى السوق السوداء، حيث الفوائد أعلى والمخاطر أكبر.
وفي حال اعتماد هذه التعليمات رسميًا، فإنها ستنطبق فقط على البنوك، بينما ستظل مؤسسات التمويل غير البنكية قادرة على منح القروض نفسها من دون هذه القيود، وإن كانت بأسعار فائدة أعلى بكثير.